FAC-SIMILE CONTRATTO 4+4 CON CEDOLARE SECCA

Qui sotto vi riporto il fac-simile del contratto di locazione libero più diffuso quello 4+4 con alcuni punti di attenzione , in primo luogo potete utilizzare lo stesso fac-simile anche per i contratti senza cedolare secca è sufficiente eliminare l'art.15 e le ultime due righe dell'art.3 , in secondo luogo bisogna controllare se la propria regione ha emanato una normativa specifica inerente la classificazione energetica degli immobili nel momento della locazione degli stessi e modificare l'art.16 , le differenze sono notevoli, ecco le regioni che hanno normato :

• EMILIA ROMAGNA (artt. 5.2 e 5.6, delibera 4 marzo 2008, n. 156) obbligo di dotazione e consegna , non è prevista sanzione in caso di inadempimento.
• LIGURIA (art. 28-bis, commi da 1 a 5, nonché art. 33, commi 11- quater e 11-quinquies, L.R. 29 maggio 2007, n. 22) obbligo di mostrare il certificato al potenziale conduttore al momento della trattativa e obbligo di dare copia almeno fotostatica del certificato al momento della stipula del contratto , in caso di inadempimento è prevista una sanzione dai 500 ai 5.000 euro.
• LOMBARDIA (art. 9, comma 1, art. 25, comma 4-ter, e art. 27, L.R. 11 dicembre 2006, n. 24, nonché art. 9, delibera 22 dicembre 2008, n. 8/8745, e artt. 1-5, allegato delibera 24 novembre 2011, n. IX/2555) obbligo di dotazione e consegna , sanzione da 2.500 a 10.000 euro.
• PIEMONTE (art. 5, comma 3, e art. 20, comma 13, L.R. 28 maggio 2007, n. 13, nonché art. 5.2, delibera 4 agosto 2009, n.43-11965) obbligo di consegna della copia della certificazione al conduttore , in caso di inadempimento sanzione da 500 a 5.000 euro , n.b sono esonerati gli edifici concessi in locazione abitativa con contratti convenzionati ai sensi della legge 431/98.
• SICILIA (art. 1, commi 1 e 5, decreto dirigenziale 3 marzo 2011) L'attestato di certificazione energetica deve essere “redatto in tempo utile per essere reso disponibile al momento della stipula” del contratto , in caso di inadempimento non sono previste sanzioni.
• TOSCANA (art. 23-bis, commi 4 e 5, L.R. 24 febbraio 2005, n. 39) Nel caso in cui l'immobile sia dotato di classificazione energetica questa deve essere indicata , se l'immobile non è dotato gli viene attribuita la classe energetica G ( la più bassa ) 
• PROVINCIA AUTONOMA DI TRENTO (art. 5, comma 1-bis, D.P.P. 13 luglio 2009 n. 11-13/Leg.) obbligo di dotazione se previsto dalla legge nazionale con criteri e modalità previste dalla normativa provinciale , non è prevista alcuna sanzione in caso di inadempimento.
• UMBRIA (punti 2 e 3, D.G.R. 6 febbraio 2012, n. 112) certificazione energetica consegnata al conduttore se nel caso in cui l'immobile ne è sia già dotato non è prevista alcuna sanzione in caso di inadempimento.
• VALLE D'AOSTA (art. 14, comma 5, L.R. 1 agosto 2012, n. 26) Nel contratto di locazione di un intero edificio o di singole unità immobiliari  deve essere inserita  “apposita clausola” con la quale il conduttore dia “atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici”. La previsione trova applicazione solo con riferimento “agli edifici o unità immobiliari già dotati di attestato di certificazione energetica”.Non sono previste sanzioni in caso di inadempimento. 

(Fonte-Confedilizia
http://www.confedilizia.it/Tabella%20regionale%20locazione.pdf e http://www.confedilizia.it/news1.html )

Per le altre regioni che non hanno normato ,  la possibilità - prevista dalle Linee guida nazionali - per i proprietari di immobili con scarse prestazioni energetiche, di autodichiarare la classe G (la più bassa) al momento del trasferimento inmmobiliare sembra essere venuta meno con l'entrata in vigore del decreto 290 del 13/12/12 che , per risolvere in senso positivo la procedura d'infrazione comunitaria che ha colpito l' Italia , ha abolito l'art. 9 delle "Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici " che prevedeva tale possibilità.Con le modifiche alle Linee guida, apportate dal Decreto, l’autodichiarazione potrà essere sostituita con una delle procedure di certificazione semplificate già definite dalle stesse Linee guida, e cioè il software gratuito Docet predisposto da Enea e Cnr (Allegato A, paragrafo 5.2, punto 2) e la procedura semplificata di cui all’Allegato A, paragrafo 5.2, punto 3 ( si trova qui http://www.docet.itc.cnr.it/)

Vedi ( http://www.ilsole24ore.com/art/notizie/2013-02-02/parte-corsa-obbligata-vera-121442.shtml?uuid=AbV51YQH e http://www.edilportale.com/news/2012/12/risparmio-energetico/stop-all-autocertificazione-in-classe-energetica-g.-il-decreto-in-gazzetta_30834_27.html )

Ecco il fac-simile del contratto :

Contratto di locazione ad uso di abitazione

ai sensi dell'art. 2 comma 1° della legge 431/98

Roma, __________

Il sig. _________, nato a ________ il ________, residente in ____________

Via ____________ , ( C.F._______________________),

d'ora in poi anche parte locatrice,

concede in locazione

Al sig. _________ , nato a _____________ in data ___________________

residente a ________________________ (cf. _______________________)

d'ora in poi anche parte conduttrice,

il seguente bene immobile del quale è proprietario: appartamento ad uso civile abitazione sito in via ____________ , piano ___,composto di vani__, meglio identificato al Catasto urbano dei fabbricati di ________ al foglio __ particella ____ sub _____ .

Il presente contratto di locazione è stipulato ai patti e condizioni che seguono.

1) I locali oggetto del presente contratto vengono concessi in locazione ad uso esclusivo di abitazione per le esigenze del parte conduttrice e del suo nucleo familiare composto dal solo conduttore ; qualsiasi mutamento di destinazione, anche parziale, è tassativamente vietato pena la risoluzione del contratto ex art. 1456 cod. civ. e senza necessità di alcuna preventiva costituzione in mora.

2) Ai sensi dell'art. 2 comma 1° della legge 431/98 la locazione avrà la durata di anni 4 (quattro) e cioè dal _________ al __________ , alla scadenza contrattuale, il contratto si rinnoverà per uguale periodo di quello iniziale, e così successivamente salvo che una delle parti non comunichi all'altra con raccomandata da riceversi almeno 6 mesi prima della scadenza la sua volontà di non rinnovare il contratto rimane impregiudicato ogni diritto di parte locatrice ex art 3 L. 431/98 ed inoltre impregiudicato ogni suo diritto in punto di risoluzione del contratto per l'ipotesi di inadempimento del conduttore alle obbligazioni a lui facenti carico per contratto e per legge.

3) Il canone di locazione è liberamente e concordemente pattuito fra le parti in € _______ = ( _______________/00 EURO ) mensili da pagarsi in rate mensili anticipate entro e non oltre il giorno DIECI di ogni mese tramite bonifico bancario sul conto corrente della parte locatrice avente codice IBAN _______________________ oppure tramite pagamento in contanti presso il domicilio della stessa parte locatrice.

Oltre al canone di locazione faranno carico a parte conduttrice gli oneri accessori che per legge sono a carico della parte conduttrice e di cui agli artt. 9 e 10 legge 392/1978. Parte conduttrice provvederà altresì ad effettuare il relativo conguaglio a saldo a presentazione dei relativi consuntivi.

Le spese per i servizi di energia elettrica, telefono, gas, acqua ed eventuali altre utenze, e la tassa comunale sullo smaltimento dei rifiuti solidi urbani sono a carico della parte conduttrice per tutta la durata della locazione.

Il canone di locazione sarà aggiornato annualmente nella misura del 100% dell'indice di variazione accertata dall'Istat per i prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati e verificatasi nell'anno precedente , nel caso in cui il locatore , come previsto al successivo punto 15 , decida di rinunciare alla c.d. “ cedolare secca”.

4) Anche in deroga al disposto dell'art. 1193/comma primo cod. civ. parte locatrice avrà facoltà di attribuire qualsiasi pagamento effettuato da parte conduttrice ai debiti più antichi ed indipendentemente dalle eventuali diverse indicazioni della stessa parte conduttrice.

5) Il mancato pagamento del canone di locazione o del saldo per oneri accessori costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 cod. civ, fatto salvo il disposto ex artt. 5 e 55 L. 392/78.

6) Parte conduttrice non può sublocare né cedere, neppure in comodato, totalmente o parzialmente, a terzi l'immobile oggetto del presente contratto di locazione né cedere ad altri il contratto stesso pena la risoluzione del contratto ex art. 1456 cod.civ. e senza necessità di alcuna preventiva costituzione in mora

Al conduttore farà carico ogni obbligo stabilito dall’art. 12 DL 21.3.1978 n. 59 ( Obbligo di comunicazione alla P.S. Di cessione di fabbricato).

7) Parte conduttrice prende atto che sono a suo completo ed esclusivo carico gli oneri e le spese di manutenzione ordinaria dell'immobile locato nonchè degli accessori e degli impianti in esso esistenti e si obbliga a mantenere l'immobile, gli accessori e gli impianti in buono stato con la diligenza del buon padre di famiglia. Parte conduttrice inoltre dichiara di ben conoscere i locali oggetto della locazione e che essi sono in ottimo stato di manutenzione e perfettamente idonei all'uso pattuito ed inoltre che essi sono esenti da difetti e vizi che ne possano in alcun modo limitare e pregiudicare la disponibilità e la piena utilizzabilità in funzione dell'uso cui sono destinati.

Parte conduttrice si costituisce custode dell'immobile locato ed assume l'obbligo di mantenere strutture, impianti, infissi e quanto altro si trova nell'immobile e che non sia di sua esclusiva proprietà nello stato in cui le sono stati consegnati. Parte conduttrice non potrà fare eseguire nell'immobile locato e negli accessori e pertinenze alcuna opera di trasformazione, modifica o sostituzione e comunque lavori e interventi di qualunque genere e natura senza il preventivo consenso scritto della parte locatrice. Resta inoltre inteso che tutte le opere che saranno state eseguite dalla parte conduttrice nell'immobile con il consenso della parte locatrice verranno gratuitamente acquisite all'immobile salvo patto contrario in forma scritta e salvo il diritto della parte locatrice di esigere, a sua scelta, la rimessa in pristino dei locali alla fine della locazione.

8) La parte locatrice avrà diritto e facoltà di eseguire sia nell'intero stabile o a parte di esso sia nei locali oggetto del presente contratto di locazione tutti i lavori di straordinaria manutenzione e riparazione che si rendesse necessario eseguire per la buona manutenzione dell'immobile, degli accessori e delle pertinenze.

9) Parte conduttrice esonera espressamente parte locatrice da ogni responsabilità per danni diretti ed indiretti che possano derivarle da caso fortuito o forza maggiore nonchè da fatto doloso o colposo di terzi. Parte locatrice è altresì esonerata da ogni responsabilità per danni derivanti da eventuale sospensione dei servizi a lei non imputabili.

10) Parte conduttrice, previa richiesta anche non scritta, dovrà permettere a parte locatrice o a suoi incaricati la visita dei locali oggetto della presente locazione in due convenienti ore consecutive per almeno due volte al mese.

11) Ad ogni effetto derivante dal presente contratto compresa la notifica degli atti giudiziari la parte conduttrice elegge domicilio nei locali oggetto del presente contratto.

13) Le eventuali spese di registrazione del contratto e quelle relative agli eventuali rinnovi futuri faranno carico alle parti nella misura del 50% cadauna. Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico di parte conduttrice.

14) Il conduttore potrà recedere anticipatamente dal contratto con obbligo di comunicazione scritta con lettera A.R. da inviarsi al locatore almeno __(6)__ mesi prima dalla data di rilascio dei locali. In tal caso il conduttore corrisponderà sino al rilascio dei locali il canone, le spese accessorie e di riscaldamento oltre a corrispondere al locatore l'importo della tassa di registro per l'anticipata risoluzione del contratto.

15) Cosi' come specificato al comma 4 del paragrafo 8.3 della Circolare n. 26/E del 1 Giugno 2011 dell'Agenzia delle Entrate, in riferimento all'Articolo 3 del Dlgs 14/03/2011 n. 23, per la durata del presente contratto e salvo revoca scritta che si riserva di esercitare in qualsiasi momento, la parte locatrice rinuncia espressamente all'applicazione degli aggiornamenti del canone di cui sopra nonche' a qualsiasi altro titolo e comunica contestualmente al conduttore l'opzione per il regime di tassazione della "cedolare secca", restando cosi' esonerata dall'obbligo di inviare al conduttore analoga comunicazione mediante lettera raccomandata e dall'obbligo di corrispondere l'imposta di registro.

16) ???????(Le parti in assenza dell'attestato di certificazione energetica , prendono atto che , in sua mancanza , l'immobile è , ai fini della locazione , classificato automaticamente in classe G e che pertanto l'immobile risulta essere di pessima qualità energetica)?????????? .

17) Per tutto quanto non previsto dal presente contratto le parti richiamano le disposizioni del codice civile, della legge 9.12.1998 n. 431 nonchè gli usi locali.

Firma locatore ______________________

Firma conduttore_____________________

Agli effetti di cui agli artt. 1341 e 1342 del codice civile le parti dichiarano di approvare espressamente le seguenti disposizioni del presente contratto: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16

Le parti si danno atto che il presente contratto è stato stipulato senza assistenza da parte delle rispettive associazioni di categoria della proprietà edilizia e degli inquilini per avervi le parti volontariamente e liberamente rinunziato

Firma locatore ______________________

Firma conduttore_____________________

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